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[유지희의 부동산 가이드] 콘도와 코압의 차이점

한국인들에겐 그리 잘 알려지지 않은 Co-Op (Co-Operatives)과 콘도의 차이를 질문해오는 고객들이 있다. 특히 타주에서, 특히 뉴욕에서 오시는 손님들을 간혹 접한다. 워싱턴 메트로 지역에 사시는 분들도 요즘 코압에 대해서 관심이 있는 분들도 늘고 있어서 오늘은 콘도와 코압의 차이점을 알아보자. 코압은 워싱튼 디시에 1920년부터 있었다.워싱튼 지역에 120정도의 코압이 있는데, 콘도와 가장 다른점은 소유권의 형태가 다르다. 콘도는 각 유닛(unit) 자체와 부속물( hallway courtyards, lobbies, etc) 공동 소유권이 있는 것이고, 코압은 유닛(unit)거주할 수 있는 권리를 즉, Board member로부터 share를 사는 것이라고 간단히 설명 할 수 있다.콘도와 코압의 차이점을 비교하면 다음과 같다. ◇Ownership(소유권)= 콘도는 각 유닛(unit)을 개인이 소유하는 fee simple ownership 형태이다. 그렇다고 콘도 빌딩 자체가 in fee simple이라는 말이 아니다. 각자의 unit을 개인이 소유하고 콘도의 규정과 법을 따라야 하는 전제가 붙는다. 각 유닛과 더불어 공동소유부분 즉 common area을 누릴 수 있는 권한을 가진다. 코압은 회사에서 주식을 매입하여 거주 할수 있는 권한 즉, 각 유닛에 대한 소유권 형태가 아니라 거주 할 수 있는 권리를 구입한다. 코압의 소유권, 주인은 개인이 아니라 회사인 것이다. 코압도 콘도 처럼 매매된다. 단, 회사 멤버들의 승인을 받아야 한다는 까다로운 점이 있다. ◇Financing(융자)= 콘도와 코압의 다른점은 융자에서도 확연히 다르다. 콘도는 개인이 각자 은행에 융자를 얻어서 소유권을 취득하게 되는데 반면 코압의 융자는 코압을 전문적으로 융자해주는 은행을 찾아야한다. 전에는 많은 렌더에서 코압을 융자해주지 않았지만, 약간의 까다로운 과정을 거쳐서 융자가 보편적으로 나오는 편이다. ◇Board Approval (승인)= 코압은 셀러가 오퍼를 받아 들였다 해도 board member들에게 승인을 거쳐야 만 한다. Board member들에게 융자 받을 때처럼 필요한 서류(financial statement, tax returns, bank statement, etc)를 제출해야 하기도 한다. 그 이유는 많은 코압의 운영 형태가 코압 비용 (Co-Op Fee) 에서 세금을 내고 보험비, 관리비를 내기 때문에 거주할 멤버의 재정상태를 파악하기 때문이다. 코압은 구입할때나 판매할 때 똑 같이 board member들의 승인을 받아야 하는 과정을 거쳐야한다. ◇코압의 장점= 보편적으로 콘도보다 가격이 저렴하다는 것이 최대 장점이다. 그리고 구입시 크로징 비용이 콘도 보다 적다는 점이다. 콘도를 구입할 때 들어가는 크로징 비용중 transfer tax, recordation tax, title search, title insurance등 비용이 들지 않기 때문에 훨씬 저렴하다. 하지만 10월 1일 2009을 기준을 해서 워싱튼 디시에서는 transfer tax 와 recordation tax를 부과한다. ◇코압의 단점= 콘도 fee보다 훨씬 비싼 Co-Op fee를 내야한다. 코압은 대부분 회사의 형태인데 건물에 대한 융자 상환금액이나 회사에서 빌린 건물수리용 부대비용 상환, 건물세금을 나눠서 내야하기 때문에 콘도의 비용보다 훨씬 비싸다. 코압의 많은 건물들이 오래된 건물들인 단점도 있다. 3년 이상 거주하려는 목적이나 렌트를 줄 목적이라면 당연히 코압보다는 콘도가 훨씬 유리하다.

2009-10-14

[유지희의 부동산 가이드] 어떤 선택이 옳은 것인가

요즘 주택을 구입 하고자 하는 손님의 70%가 첫 주택구입자들이다. 올 해 정부가 내놓은 첫 주택구입자의 세금 혜택 즉, 세금 환급이나 세액 공제를 얻기 위한 분들이 대부분이다. 지난번 지면에 언급한 1st time home buyer tax credit은 12/1/2009 이전에 즉 11월 30일까지 쎄를먼트(settlement)를 끝내야만 혜택을 볼 수 있음을 다시 한번 상기시킨다.요즘 의회에 이기간을 연장 해 줄 것을 상정한다고는 하나 그 결과가 언제 나올지 모르는 이시기에는 현 상태로는 11월 30까지 의 날자를 맞추는게 바람직하다. 요즘 첫 구택 구입자들은 많은 수가 FHA 융자를 받는 경향이 있다. 요즘 같아서는 최소한 40일에서 45일 클로징 날자를 잡는 것이 바람직한데, 11월 30일 이전에 Thanksgiving이 있기 때문에 일주일간은 미리 클로징 날자에서 제외 시키는 것이 바람직하다. 즉, 10월 초에서 중순까지는 계약을 해야만 안전하게 11월 말에 세를먼트를 할 수 있다는 계산이 나온다. 많은 첫 구택구입자들이 막바지에 다다른 혜택에 맞추기 위해서 빠르게 움직이지만 저렴한 가격대에서 좋은 매물 찾기가 그리 쉬운 일이 아니다. 조금 괜찮다고 생각하면 많은 오퍼가 들어와 가격 경쟁에서 미끄럼을 타기 때문에 조급한 마음이 생기는 것은 어쩔 수가 없는 현실이다. 단지 세금 혜택을 보기 위해서 그리 좋지 않는 주택을 구입하는 자체도 우둔한 움직이기 때문에 주택 구입을 여러 방면에서 생각할 필요가 있다. 시간이 오래 걸리기는 하지만 숏세일(Short Sale) 매물도 고려해 볼 만 하다. 단, 첫 주택구입자의 세금 혜택은 이시기로는 너무 늦어 버렸다는 것이 단점 이기도 하나, 가격면에서는 일반적으로 숏세일 매물이 저렴하기 때문에 굳이 첫 주택구입자의 세금 혜택만을 고려하지 않는다면, 인내심을 가지고 숏세일 매물에도 도전해 볼만하다. 요즘 같아서는 셀러의 렌더에게 승인을 받기 위해 최소한 4개월에서 7개월의 시간을 인내심을 가지고 기다려야 하는 단점이 있지만, 좋은 숏세일 매물에 도전해 보길 적극 권장한다. 차압 매물은 그다지 상태가 좋은 매물은 드물기 때문에 수리비용이 많이 든다는 단점에 첫 주택 구매자에게는 수리비용이 부담으로 작용할 수 있어 그리 권장하고 싶은 매물대상은 안 된다. 그렇다면 첫 주택구입 세금 혜택을 받을 것인가 아니면 숏세일 매물을 선택 할 것인가는 주택 구입자의 선택이다. 세금 혜택을 못 받는다 하여도 숏세일 구입으로 더 많은 이익을 볼 수 있기 때문에, 본인에게 더 이익이 되는 방향으로 전환하기를 당부한다. 첫 주택 구입자가 아닌 바이어 즉, 저렴한 가격대에서 구입할 매물을 찾는 바이어라면 12월 이후에 매물을 찾는 것이 더 유리하다. 정부가 아직은 1st time home buyer tax credit을 연장 하지 않았기 때문에 11월 30일까지 세를먼트를 하려는 첫 주택 구매자와 경쟁 할 필요가 없다는 것이다. 그런 이유로 투자자나 1st time home buyer 로써 혜택을 누리지 못하는 구입자들은 천천히 관망하면서 겨울에 즉 비수기에 구입하는 것이 바람직하다는 견해를 내어본다. 여기서 정확히 다시 집고 넘어갈 것은 1st time home buyer 의 정의다. 말 그대로 집을 처음 구입하는 사람을 의미하는 것이 아니다. 주택을 소유하고 있어도 지난 3년간 거주 주택 (primary resident)을 소유 하지 않았던 사람을 의미한다. 즉, 임대주택(Rental Home/ Investment Property) 이나 휴양지 주택(Vacation Home)을 소유했던 사람도 1st time home buyer의 세금 혜택을 볼 수 있다는 말이다. 단 주의해야 할 점들은 구입하는 주택이 가족이나 친인척의 주택을 구입하면 이러한 혜택이 없다.그리고, 마지막으로 집을 구입한 후 3년 이전에 다시 되 팔면 세액공제는 다시 상환 해야 한다는 점을 주의하자.

2009-09-30

[유지희의 부동산 가이드] 임대주택 보증금과 수리비 청구

임대주택의 주인과 세입자 사이에 논란의 여지가 많은 임대주택의 보증금과 수리비 청구에 대해서 알아보기로 하자. 임대주택을 소유한 집주인들은 세입자(tenant)에게 보증금(Security Deposit) 을 요구한다. 이 보증금은 세입자와의 계약기간이 끝나면 집에 별다른 이상이 없으면 돌려 주어야 하는 세입자의 돈이다. 즉, 보증금은 세입자가 렌트 비를 내지 못한다거나 임대주택에 손상을 입혔을 경우를 대비한 일종의 보호장치이지 집주인이 마음대로 쓸 수 있는 돈이 아니다. 임대 주택 소유자들은 잘못된 상식으로 인해서 막대한 손해를 볼 수 있으므로 주정부의 보증금법에 대해서 자세히 알아야 한다. 각주마다 법이 조금씩 다르기 때문에 이번 주는 메릴랜드 주 임대주택 보증금 법에 대해서 자세히 알아보자. 1. Maximum Amount. (최대 허용금액) 메릴랜드 주에서 법적으로 최대한 허용하는 임대주택 보증 금액은 렌트비의 두 달치를 초과 할 수 없다. 간혹 크레딧 점수가 낮은 테난트를 입주 시키면서 몇 달치 렌트비를 선불로 받는 경우가 있는데, 그것은 불법이다. 임대 보증금은 선불로 낸 렌트비를 포함해서 렌트비의 두 달치를 넘어서는 안 된다. 만약 임대주택 소유주가 2달치 이상의 보증금을 요구했을 경우, 세입자의 청구에 의해서 리스계약 기간이거나 계약기간이 끝난 경우라도 2년 이내에 초과된 보증금 최대 3배까지의 보상금과 적절한 변호사비까지 물어 줄 수 있다. 2. Receipt (영수증) 임대 보증금을 받았을 경우 반드시 세입자에게 영수증을 발부 해줘야 한다. 만약 영수증을 발부하지 않을 경우 세입자에게 $25을 물어줄 수도 있다. 리스 계약서에 이 영수증이 꼭 첨부 되어야 한다. 3. List of existing damages (손상된 부분에 대한 목록) 세입자가 요구한 경우, 세입자가 입주한 15일 이내에 손상된 목록을 작성해서 줘야 한다. 리스 계약서나 영수증에 세입자가 이미 손상된 부분 목록을 요구 할 수 있는 권한이 있다고 반드시 적어야 한다. 세입자가 요구한 경우, 세입자가 입주한 15일 이내에 손상된 목록을 작성해서 줘야 한다. 세입자가 이러한 목록을 요구했는데 집 주인이 이 목록을 주지 않는 경우 임대 보증금의 3배까지 손해 배상 책임이 있다. 4. Bank Account (은행 구좌) 세입자에게 받은 보증금을 반드시 30일 이내에 연방 보험에 가입된 금융기관에 예금되어야 한다. 5. Return of Deposit to tenant ( 임대 보증금 상환) 계약기간 만기 후 45이내에 반드시 임대 보증금을 세입자 돌려 주어야 한다. 그리고 반듯이 보증금의 매년 3%이자를 더해서 돌려 주어여 한다. 적절한 이유 없이 45일이 지나도 임대 보증금을 세입자에게 돌려 주지 않을 경우는 최대 그 보증금의 3배와 변호사 비용까지 물어줄 수 있으므로 될 수 있으면 조속한 시일 이내에 보증금은 돌려 줘야 한다. 단, 세입자가 임대주택에 피해를 입혔다면 그 적절한 배상 비용을 제외하고 돌려준다. 가령 렌트비를 밀렸다거나, 계약 기간을 파계했다거나, 임대주택에 손상을 한 경우는 그에 상응하는 적절한 비용을 제외하고 돌려준다. 여기서 적절한 비용이란 실제적으로 손해 본 금액청구이다. 예를 들어 세입자가 3개월 남은 계약 기간을 파기했고 다음달 새로운 세입자를 구해서 렌트비를 받았다면, 실제로 집주인이 손해 본 실제금액은 1개월이므로 1개월 렌트비 만을 손해 금액으로 청구 할 수 있다. 그리고 실질적인 수리비와 청구서를 동반해서 테난트가 퇴거 후 45일 이내에 세입자의 새 주거지 주소로 보내야만 한다. 이기간이 지나면 임대 보증금에서 수리비나 손해 본 금액을 차감할 권리를 상실한다. 위의 열거한 메릴랜드 임대 보증금법은 어떠한 경우라도 리스 계약서상에서 제외 시킬 수 없으므로 계약서 작성시 주의 해야 하고, 또 이법에 준수해야 할 것이다. 많은 임대주택 주인들이 일반적으로 잘 알지 못해서 나중에 생각지도 못했던 불이익을 감수하는 경우를 종종 본다. 임대주택 소유자들이 세입자를 구할 때 에이전트를 고용해서 세입자를 구하고 그에 적절한 대가를 지불한다. 에이전트를 고용해서 세입자를 구했기 때문에 에이전트가 알아서 집 관리나 세입자와의 문제를 해결 할거라는 생각은 금물이다. 임대주택의 관리 계약(management agreement)이 따로 없는 경우 에이전트의 임무는 세입자를 찾아 주는데 까지다. 그래서 임대주택 주인들은 본인 스스로의 권리나 의무를 충실히 알아야 한다. ▷문의: 301-762-4989

2009-09-02

[유지희의 부동산 가이드] 주택시장 바닥에 근접했는가?

작년 상반기와 비교하여 올해 상반기의 기존 주택 판매량을 비교 분석한 결과가 나왔다. 전반적으로 23%의 판매 증가율이란 발표가 나왔는데, 놀랍게도 프린스조지스 카운티는 59% 판매율이 증가했고, 스태포드 카운티는 최대 40%, 프레드릭 카운티는 32%의 판매 증가율을 보였다. First Time Home Buyer Tax Credit의 이유이건 , 주택가격이 바닥에 근접했다는 이유이건, 요즘 주택을 구매하고자 하는 바이어들의 수가 작년과 비교하여 놀라울 정도로 증가하는 것을 실감한다. 하지만, 매매 율의 증가는 집값의 상승이란 공식은 맞지 않는다. 특정 일부 지역에서는 약간의 상승곡선을 볼 수 있지만 워싱튼 메트로 지역의 일반적인 집값 상승은 아직 갈 길이 멀기만하다. 한 지역에서 차압주택 매물이 나오거나 숏세일 매물이 나와 매매가 되면 그 지역의 집값 즉, 감정가는 여지없이 떨어지기 때문이다. 정상적인 매물을 내놓기 전에 감정사를 통해서 집값의 감정서를 받아보고 매물을 마켓에 올려놓고 다행히 계약이 채결 되었다 해서 안심할 일이 아니다. 계약이 진행되는 과정에서 바이어의 렌더가 감정사를 보냈을때는 집값이 계약 가격보다 더 떨어져서 감정가가 제대로 나오지 않아서 난관에 빠지는 경우도 있다. 바이어와 셀러가 적정선에서 합의해 매매가 되는 경우도 있지만 셀러나 바이어가 조금도 양보를 하지 않아서 계약이 깨어지는 경우도 발생한다. 얼마 전 신원을 밝히지 않은 어떤 분에게서 전화를 받았는데, 4년 전에 집을 구입했는데 그 당시에는 80만 불을 주고 구입했다는 것이다. 현재 마켓에 65만에 올려 놓아서 계약이 되었지만 감정가가 60만불 정도 밖에 나오질 않아 계약을 깨고 다시 오퍼를 받고 싶다는 질문이었다. 다른 오퍼를 받는다 해도 더 좋은 감정가를 받는다는지 감정가와 다른 차액을 바이어가 더 주고 산다는 확률을 기대하는 것은 이변이 일어나지 않는 한 기대하지 않는 것이 좋다. 첫번째 오퍼가 가장 좋은 오퍼라는 말이 있다. 매물이 나와있는 기간이 마켓에 나와있는 시간이 길면 길수록 그다지 시장성이 없거나 가격이 너무 높다는걸 셀러는 인지해야 한다. 주택을 판매하고자 하는 셀러들에게 한마디 더 조언을 하고 싶다. 꼭 팔아야 하는 상황이 아니라면 굳이 많은 손해를 보고 팔 이유가 없지만, 지난 손해를 몇 년 안에 만회 할 수 있다고 믿는다면 그릇된 생각이다. 위의 상담을 해온 분의 경우는 지역도 그리 좋은 지역도 아니고 더군다나 20만 불이나 집값이 하락되었다면 다시 20만 불의 집값 상승을 기다린다면 얼마나 오래 걸릴지 아무도 예측 할 수 없다. 그리고 다른 한편으로 현재 주택구입 희망자는 필요성에 의해서 구입하기를 재차 당부한다. 주택 가격이 거품이 빠진 가격으로 내려왔지만, 아직도 그 아무도 바닥을 논하기에는 아직 섣부른 예측이다. 하지만, 일부 지역에서는 집값이 올해 초보다 상승한 지역이 있기 때문에 바이어가 사고자 하는 지역에 민감한 에이전트의 도움을 받는 것이 바람직하다. 얼마 전에 발표된 통계에 따르면 메릴랜드 주택 차압율이 올해 최대치에 올랐다 한다. 그리고 그 동안 은행들이 차압보류를 해둔 매물들이 올해 후반기로 접어들면서 더 쏟아져 나올거라는 예측이다. 그렇다면 집값이 하락 현상이 심해지겠지만, 전반적으로 집값의 하락이 심해질거라는 단정을 할 수 있을까? 차압매물들의 대부분이 숏세일 을 통해서도 구매자가 없는 한인들이 그리 선호하지 않는 지역들의 매물들이 대부분이다. 드물게 선호하는 지역에 숏세일 매물이나 차압매물이 나오면 경쟁이 심해서 하루 이틀 사이에 많은 오퍼들이 몰려서 재정적으로 약한 바이어들에겐 좋은 기회를 가질 기회조차 없는 게 현실이다. 값싸고 좋은 매물을 찾고자 하는 것은 지극히 당연한 바이어의 바램이지만, 너무나 비현실적인 바이어들도 많아서 그런 비현실적인 바이어에겐 좋은 매물이란 존재하지 않는다. 좋은 매물을 찾고자 하는 바이어들은 우선 매물위주로 눈높이를 맞추기보다는 본인이 받을 수 있는 융자한도액과 매달 감당해야 할 모기지 페이먼트가 본인에게 적합한지를 우선적으로 고려해 보아야 할 것이다. 주택시장의 바닥의 기미가 보인다고 섣부른 판단보다는 올해 하반기의 주택시장이 어떻게 변하는지를 조심스레 지켜봐야 한다. 작년보다 활발해진 것은 틀림없는 사실이지만, 상반기의 주택마켓은 항상 그 해의 최고조에 달하기 때문이다.

2009-08-19

[유지희의 부동산 가이드] 부동산 투자로 기업이미지 홍보

미국에서 활동하고 있는 인재를 뽑아서 한국의 자 기업으로 모셔갈 인재를 심사하러 온 분들로 필자와 개인적인 친분이 있는 분이 참석한 자리여서 저녁 식사를 같이 할 기회가 주어졌다. 그 회사의 제품에 대한 가벼운 대화를 나누고 이런 저런 이야기 거리로 시간을 보내고 있었는데 대화 도중 오래 전부터 필자가 생각해 왔던 의견을 조심스레 나눠보았다. 그분들에게 정식으로 PRESENTAION할 매물에 대해서 자료를 밤새워 준비하면서 중앙일보에 나갈 칼럼 준비를 해야 한다는 생각에 잠시 손을 놓고 간단히 그리고 사정상 제한적인 필자의 의견을 피력해보기로 한다. 똑같은 사물을 바라 볼 때도 사람마다 생각하는 관점과 시각이 각기 다르다. 독창적인 사고력과 그 사고력을 실제로 접목 시킬 수 있다면, 우리가 흔히 바라본다거나 뉴스에서 들은 사실들을 그냥 지나칠 수 있는 많은 기회를 잡을 수도 있다. 얼마 전 유명세를 탔던 호텔이 차압의 위기에 놓여 있었고 경매로 은행에게 소유권이 돌아간 적이 있다. 전 세계적으로 유명한 호텔이기 때문에 필자는 차압위기에 놓인 그 호텔에 깊은 관심을 가지고 마침 미국에 투자물을 찾던 외국인 투자자에게 설명회를 가진 기회가 있었다. 갑자기 결정된 경매로 시간이 너무 촉박하여 실제의 경매에 참석하지 못했지만, 그 좋은 기회를 그냥 묻어 둘 수가 없어서 한국의 대기업에 홍보하려는 생각을 가졌다. 미국 부동산의 침체로 외국의 많은 투자자들이 미국 부동산 매물에 관심이 많고 실제로 중국은 대규모 투자단들이 미국의 경매 매물들을 찾아 나서는 현상을 보면서, 미국의 유명세를 탄 부동산매물에 왜 한국기업들은 투자를 하지 않는지 의문이다. 한때는 일본의 한 기업들이 맨하탄 심장부의 건물을 매입해서 헤드라인 뉴스를 장식했다. 미국입장에서는 자존심이 상하는 일이지만, 일본의 입장에서는 자랑스러운 일이 아닐 수 없다. 세계적으로 유명세를 탄 건물은 기업의 이미지 홍보에 지대한 영향을 미칠 것으로 본다. 기업들이 회사의 이미지를 홍보하는데 쓰는 광고비는 어마 어마한 숫자라서 감히 분석이나 숫자는 나열하지 못하지만, 단 몇 초에 쏟아 붙는 엄청난 소비성 광고비에 비해 하나의 LANDMARK BUILDING을 소유함으로써 파생되는 기업 이미지 효과는 가치가 남아있는 소중한 자산(ASSET)이면서도 홍보의 극대 효과를 가져오는 것은 당연한 사실일 것이다. 세계적으로 유명한 빌딩의 매입은 즉각적인 대중의 관심을 가져오는 것은 당연하고 즉각적인 반응을 가져와 한국 기업 이미지 홍보에 업그레드를 하는데 지대한 공헌을 할 것이다. 이번 일이 성사가 되든 아니든 그리 중요하지 않다. 한국 기업들도 시야를 넓히는 하나의 계기가 되길 간절히 바란다. ‘Business Week 의 설문조사에 따르면 외국인 투자자들이 가정 선호하는 도시는 뉴욕이 첫 번째이고, 워싱턴DC, 런던, 파리, 그리고 상하이 순이다. 그리고 선호하는 투자매물의 선호도는 소매상, 호텔, 사업체, MULTI-FAMILY, 그리고 사무실 순으로 지난 2006년도에 비해서 선호도가 많이 바뀐 양상을 볼 수 있다. 새로운 제품을 개발하고 생산하면서 더 큰 시장의 점유율을 가지기 위해 많은 홍보를 하지만, 브랜드 네임의 가치를 밸류를 높이고 브랜드 네임을 정착 시키는데 약간의 다른 접근도 모색해 볼만하다. 무작정인 건물에 대한 투자는 당연히 올바른 투자가 아니지만 기업의 입장에서 본다면 세계적으로 유명한 빌딩의 매입은 그 빌딩의 유명세와 더불어 자연스런 브랜드 네임 업그레이드 상승효과를 볼 수 있기에 하나의 좋은 투자라 생각이 된다. (301)762-4989

2009-08-12

[유지희의 부동산 가이드] 같은 생활권 버지니아, 메릴랜드

포토맥 강을 두고 메릴랜드와 버진니아로 나뉘지만 워싱턴 중심으로 생활하면서 서로 다른 지역이라는 것을 느끼지 못할 때가 많다. 주택매매시 버지니아에 비교해서 메릴랜드는 너무나 많은 서류들이 요구된다. 버지니아는 계약 서류가 20장 이내이지만 메릴랜드 특히 몽고메리 카운티는 계약서류가 60장 정도 된다. 버지니아에서는 리스팅(listing)을 받을 때 셀러(seller) 준비해야 할 서류들이 특별히 필요가 없다. 에이전트가 준비해온 리스팅 계약서에 서명 정도면 끝이다. 하지만 메릴랜드의 몽고메리 카운티는 셀러가 집을 팔기 위해서 작성해야 할 서류들이 최소한 7가지다. 올해와 내년 예상치 재산세 고지서(Property Tax Bill)를 준비해야 하고 지난 일년간의 수도, 전기 공공요금 내역서(Utility and Usage statement)도 작성해야 한다. 이게 끝이 아니다. 부지 도면(plat)도 제공해야 하고, 납 성분 페인트 정보 공개(Lead Paint Disclosure) 그리고 ‘Property Disclosure and Disclaimer Statement’이란 것도 작성해야 한다. 이런 생소한 서류들을 셀러에게 준비하라는 리스팅 에이전트들은 별로 없을 것이다. 대부분 리스팅 에이전트들이 셀러를 위해서 준비하거나 작성하는데 조언을 준다. 하지만 간혹 리스팅 에이전트들의 잘못된 조언 때문에 나중에 셀러나 리스팅 에이전트들에게 큰 화를 불러 일으킬 수 있다. 복잡한 서류 일들은 에이전트 몫이라고 방심했다간 집을 팔고 난 후에도 고소를 당하는 경우가 있으니 셀러들도 옳바른 지식을 알아야 한다. 간단하면서도 가장 논란이 많은 두 서류는 ‘Lead Paint Disclosure’와 ‘ Statement와 Property Disclosure and Disclaimer Statement’다. ‘Lead Paint Disclosure’는 우선 1978년 이전에 건축된 집인가 아닌가 이슈가 된다. 1978년 이전 집들은 납 성분 페인트를 쓴 집들이 많았다. 인체에 유해 되는 물질로 특히 어린아이들에게 심각한 건강의 문제가 야기되면서 더 이상 쓰지 않았기에 1978년 이전 집인가를 꼭 명시하게 되어있다. 그렇더라도 에이전트들이 1978년 이후 집은 ‘Lead Paint Statement’가 필요 없다고 하면 안된다. 셀러들은 년도에 상관없이 반드시 이 서류를 작성해야 한다. 이유는 1978년 이후 집이라도 간혹 차고에 납 성분이 들어있는 페인트를 사용한 집들이 있다. 몇 년 전에 실제로 있었던 사건이 있다. 2000년도에 지은 집이라 리스팅 에이전트는 당연히 납 성분이 없는 페인트를 사용했다고 생각했다. 집은 매매되었고 나중에 바이어가 차고에서 발견한 페인트 통에서 납 성분이 들어있는 페인트를 발견하고 셀러와 에이전트를 고소해서 법정에 서게 만든 일이 있었다. 셀러가 납 성분 페인트를 사서 차고 안을 칠했는데 집 내부도 아니였기에 그다지 신경 쓰지 않았다 한다. 요즘은 납 성분 페인트를 팔지 않을 거라는 생각은 금물이다. 납 페인트는 빨리 마르고, 오래가는 장점과 수분에 강한 점들이 있기에 아직도 사용되고 있다는 사실을 다시 한번 상기시키는 바이다. 다음은 ‘Property Disclosure and Disclaimer’. 버지니아에서는 대부분 ‘Disclaimer’를 쓰지만 메릴랜드에서는 몇 가지 경우를 제외하고 꼭 ‘Disclosure’를 작성한다. Disclaimer는 집에 대해서 일일이 밝히지 않고 바이어의 재량에 맡긴다고 보면 된다. 간단히 설명한다면 홈인스펙션을 통해서 바이어 스스로 알아 보라는 것이다. 반면 메릴랜드의 Disclosure는 집에 대해서 무슨 하자가 있는지 일일이 밝혀야 한다. 이 서류는 반드시 셀러에 의해서 작성이 되어야만 한다. 간혹 리스팅 에이전트가 대신 작성해 주는데, Disclosure의 내용과 다른 문제가 발견되었을 경우 법적 책임을 면하기 힘들다. 가끔 난처한 질문을 하는 경우가 있다. 예를 들어 지하실에 물이 새서 제대로 고쳤는데도 이 사실을 적어야 하느냐는 것이다. 대답은 YES다. 과거에 물이 샌 적이 있지만 현재는 정상이라고 설명하는 게 정답이다. 나중에 잠재적인 문제가 발생 할 수 있기 때문에 사실 그대로 작성하는 게 가장 바람직하다. 문제가 있는 사실을 숨기고 제대로 밝히지 않고 매매가 끝났다고 안심할 일이 아니다. 세틀먼트가 끝났다 할지라도 Property Disclosure에 허위로 작성된 사실이 밝혀지면 셀러와 리스팅 에이전트는 법적 책임에서 자유롭지 못하다는 점을 명심하고 사실에 근거해서 작성하기를 당부한다. 셀러가 집을 팔기 위해서 준비해야 할 서류들은 대부분 리스팅 에이전트가 도와주고 준비해주지만, 셀러 스스로도 올바른 지식을 가지고 있어야 나중에 발생 할 수 있는 문제를 미리 예방할 수 있다고 본다.

2009-08-05

[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 계약시 셀러의 책임은 어디까지?

얼마전 아주 지겹고도 복잡한 숏세일을 마무리했다. 숏세일을 하면서 매번 느끼는 것이지만 렌더마다 요구 사항이 다르고 셀러가 가지고 있는 채무금액에 따라 때로는 무리한 요구를 해오는 렌더들도 많아서 ‘숏세일은 이렇다’라고 정의를 내리는것은 무리가 있다. 일선에서 일하는 리스팅 에이전트들까지도 숏세일 계약에 대해서 잘못 이해하는 경우를 종종 보게된다. 렌더의 승인 받는 일에만 집중을해서 셀러의 책임들에 대해서는 그리 신경쓰지 않는듯하다. 숏세일 계약은 집이 완전히 팔릴때까지 전적으로셀러에게 책임이있다. 계약이 성립되기 위해서는 셀러가 우선 바이어들에게 들어온 계약서중 제일 좋은 조건의 계약서(the highest and the best offer) 하나를 선택해서 받아들인다음 (Accepted) 셀러의 렌더에게 융자금 액보다 적은 금액으로 판매할수있도록 승인을 받는 조건(Contingency)을 전제한 계약서 (contract)이기에 , 계약서에 있는 내용은 당연히 셀러의 책임이다. 숏세일 매물의 셀러가 주의해야 할 점과 알아야 할 점들을 살펴보자. ◇계약서 싸인은 한 계약서에만 할 것. 리스팅에이전트가 멀티 오퍼에 싸인을 해도 괜찮다고 말한다면 그것은 잘못된 조언이며 나중에 법적 소송까지 갈 수있는 경우가 생기니 절대 해서는 안될일이다. 단 나중을 위해서 백업오퍼 (back-up offer)를 받아 둘때 반듯이 계약서에 Back ?Up Offer라는 단어를 꼭 써 넣어야한다. 아무리 렌더의 승인을 받아야한다는 전제 조건이 들어가더라도 셀러는 은행이 아니라 바로 집주인인것이다. 숏세일 계약이라 할지라도 여러 계약서에 싸인을 함부러한다면 , 집을 여러사람에게 팔거라는 계약과도 같아서 즉,사기계약이 되는것이다. 계약서 여러 개에 싸인을 해놓고 은행보고 선택하라는것은 아주 우둔한 짓이다. 간혹 어떤 숏세일 리스팅 에이전트는 은행이 그러길 원한다고 하는데 그런 에이전트는 실제로 은행과 협상해본적이 없는 에이전트로 단정되고 리스팅 에이전트는 은행의 에이전트가 아니라 셀러의 에이전트라는걸 다시 한번 상기 시킨다. ◇숏세일이라고 당연히 AS-IS상태로 집을 매매한다. 아니다. 바이어는 Home Inspection을 할 권리가 있고 계약서에 AS-IS조건이 명시되어 있지 않는다면 계약서에 의거해서 모든게 working condition이 되야한다. 반드시 계약서에 AS-IS조건으로 매매한다는 조건을 넣어야만하다. ◇집을 비워줄때 집 청소 안해도 된다. 아니다. 반듯이 계약서에 의거해서 집안의 모든 쓰레기들은 없어야하고 베큠크린 정도의 청소가 반듯이 되어있어야한다. ◇가전제품을 를 떼어 가도된다. 아니다. 특별히 계약서에 명시 되어 있지 않는다면 계약서를 받아들였을 때의 모든 가전제품은 반듯이 집과 함께 매매되어야 한다. ◇이사갈때 집을 망가트려도 책임이 없다. 절대 아니다. 일반 매매와 똑같이 세를먼트 전에 Walk-Though라는 것을 하기때문에 계약 당시의 상태를 유지해야한다. 완전한 매매가 끝나기 이전까지 모든 책임은 셀러에게 있고 계약 조건을 위반 했을 경우 바이어는 언제든지 계약에서 벗어날 수 있다. 숏세일은 셀러의 렌더의 승인을 받아야한다는 전제 조건의 계약이지, 셀러 즉 집주인의 책임을 제 3자에게 모두 전가하는 조건의 계약이 아니다. 은행의 승인을 얻어 완전히 매매가 될때까지 계약조건의 책임은 셀러에게 전적으로 있다는걸 명심하자. 다시 한번 더 강조를 한다면, 은행의 승인을 얻는 조건 이외의 모든 계약서에 있는 내용은 셀러에게 책임이 있고 계약대로 이행해야한다. (문의: 301-762-4989)

2009-07-29

[유지희의 부동산 가이드] 누구를 선택 할 것인가

이사 철 막바지가 되어서인지, 임대주택을 구하고자 하는 사람과 좋은 세입주를 찾는 집주인들의 움직임이 부산하다. 7월이 지나면 세입자를 찾기 힘들어 지기 때문에 임대주택 매물을 내놓은 주인들은 될 수 있으면 7월을 넘기지 않으려 한다. 하지만 급한 마음에 아무에나 임대 할 수는 없기 때문에 위험 부담을 최소한으로 줄이는 세입자 찾기에 노력해야 할 것이다. 하지만 좋은 세입자 즉, 좋은 크레딧 점수와 증명된 수입을 가진 세입자를 찾고자 마냥 기다리기만 한다면 이사철은 다 지나고 집을 몇 달 동안 비워 놓아야 한다. 그 만큼 손실이 크기 때문에 혹 크레딧 점수가 높지 않아도 좋은 세입자가 될 수 있는 사람들을 발견하는 노력도 필요하다. 요즘 임대 주택을 마켓에 내놓고 세입자가 되고자 하는 사람들의 신청서(Application)를 보면 2-3년 전에 비해 많은 사람들의 크레딧 점수가 낮다는 것이 새 풍속도인 것 같다. 불경기로 인한 타격이 커 사람들의 크레딧 점수에도 반영되는듯하다. 어떤 임대주택 주인들은 크레딧 점수가 높은 사람들만 찾는 분들이 있다. 크레딧 점수가 낮아 임대신청서를 자꾸 거절하다 보면, 집은 비워둔 상태로 오랫동안 방치해둔 상태로 결국 주인에게 수입원이 줄어드는 실질적인 피해를 줄 때도 있다. 물론 크레딧 점수가 좋은 세입자가 들어온다면 당연히 바람직하겠지만, 크레딧 점수만 좋다고 안심할 일이 아니다. 새로운 세입자의 소득을 증명할 수 있는 서류를 면밀히 검토 해야 할 것이다. 세입자의 소득 증명은 곧 렌트비를 매달 잘 낼 수 있는가에 직접적으로 반영되기 때문이다. 작년에 있었던 실제 사례를 들어보자. 한 임대 주택에 두 개의 신청서를 받아왔다. 하나는 세입자 희망자의 크레딧 점수가 상위 700점 이였고, 다른 하나의 세입자 희망자의 크레딧 점수는 낮은 500점 이였다. 이 두 사람의 신청서를 비교하면서 소득을 증명할 수 있는 증빙서류 즉 월급명세서(pay stub)과 뱅크스테이트(bank statement)를 가져오라고 했다. 전자의 크레딧 점수가 좋은 세입자 희망자는 얼마 전에 직장을 잃었지만 곧 다시 직장을 찾을 거라는 소식이 왔고, 후자의 크레딧 점수가 낮은 세입자 희망자는 렌트비를 충분히 낼 수 있는 증명서류를 첨부해왔다. 이 두 신청서를 첨부 서류를 집주인에게 보내줬다. 크레딧 점수가 높은 사람을 택하길 희망했다. 그 이유는 이때까지의 신용도가 좋기 때문에 더 믿음이 가기 때문이란다. 필자는 다시 집주인에게 확인을 했고, 오랜 시간에 걸쳐 어떤 세입자 희망자가 더 좋은 세입자가 될 수 있는가에 대해서 다시 설명과 조언을 주었다. 아무리 크레딧 점수가 높은 사람이라도 직장이 없으면 어떤 방법으로 렌트비를 낼 수 있는가를 다시 한번 생각해 보라고 했다. 더군다나 은행잔고가 많이 남아 있지 않은 그저 크레딧 점수만 좋은 사람임을 다시 한번 상기시켰다. 그리고 곧 직장을 구 할 것이라는 것은 본인의 희망사항이지 불투명한 미래이기 때문이다. 그리고 크레딧 점수가 낮은 렌트 희망자의 크레딧 리포트를 자세히 살펴볼 필요가 있었다. 크레딧 점수가 낮은가에 따라 좋은 세입자가 될 수 있기 때문이다. 비록 점수가 낮다 하더라도 최근 일년 동안 페이먼트를 잘 했는지, 지속적으로 최근까지 페이먼트가 밀렸다면 더 이상 고려해 볼 필요가 없지만, 후자의 세입자 희망자의 크레딧 리포트를 자세히 살펴보면 3년전 집을 차압당했고, 연체된 페이먼트 기록이 있었다. 하지만, 1년 전부터의 기록은 연체된 기록이 하나도 없었고, 전에 살던 임대주택 주인으로부터 매달 렌트비를 잘 냈다는 사실도 확인을 한 상태였기 때문에 필자는 크레딧 점수가 낮은 후자의 세입자가 더 안심이 되었다. 결국은 후자의 크레딧 점수가 낮지만, 수입이 증명된 세입자를 선택했다. 일년이 지난 지금까지 한 번도 늦은 적이 없이 렌트비를 매달 잘 내왔고, 앞으로 1년을 더 연장해 살겠다는 통보가 왔다. 에이전트가 조언을 주어도, 선택은 집 주인에게 있다. 크레딧 점수만 좋은 세입자 희망자를 선택할 것인지, 크레딧 점수가 낮아도 수입이 보장된 세입자 희망자를 선택 할 것인지 잘 비교 분석해서 선택해야 한다.

2009-07-22

[유지희의 부동산 가이드] 숏세일 매물 감정가의 문제점

한 집을 두고 감정 때문에 최소한 두 번을 싸워야 한다는 말을 자주 하곤한다. 숏세일(short sale) 리스팅(listing) 에이전트는 매물을 마켓에 올려 놓기 전에 매물 가격을 잘 산출해야 한다. 숏세일 매물이라고 무작정 낮은 가격으로 마켓에 올려 놓고 은행의 승인을 받기 기다린다면 큰 오산이다. 저당은행으로부터 내보는 BPO (Broker Price Option)를 통과해야 하기 때문이다. 은행에 따라서 BPO 대신 감정사를 내보내는 경우도 있다. 숏세일 매물이 계약된 금액보다 감정이 훨씬 많이 나오는 경우는 은행에서 숏세일 승인 거부를 당하는 경우가 있다. 이 경우 왜 해당 매물의 가격이 적정선인지를 잘 증명해야한다. 최근에 팔린 주변 시세와 해당 매물을 비교하여 왜 책정된 가격으로 팔 수밖에 없는지를 잘 설명해야 하고, 단점들을 나열할 항목들을 미리 준비해 두는 게 좋다. 왜 숏세일 매물의 감정가가 문제가 되는지 실제로 있었던 케이스의 예를 자세히 살펴보자. 얼마 전 일차 은행에서 승인거부를 당한 적이 있다 .은행에서 내보낸 BPO의 금액과 계약된 금액이 너무 차이가 난다는 이유였다. 왜 숏세일 매물의 계약 금액이 BPO의 가격과 차이가 많이 나는지를 입증하고 은행을 설득하는데 3주나 허비 했다. 가령, 집 주변으로 ICC 공사가 진행 중 이여서 바이어의 구매력이 떨어진다거나, 지하실에 문제점이 있다는 사실과 그 동안 주변의 집값 시세가 얼마나 떨어졌는지를 다시 비교해주고 , 숏세일 매물로 내놓기 이전에 정상 매물로 팔려고 얼마나 노력을 했는지를 말이 아니 서류상으로 보여 주어야 했다. 지난 5개월간의 지루한 싸움이 끝나고 드디어 일차 은행에서 승인이 나왔다. 2차 은행과의 승인을 놓고 또 줄다리기를 해야 했다. 또 감정가가 문제였다. 2차 은행에서는 셀러가 진 빚의 금액이 워낙 큰지라 은행의 손해가 너무 심해서 10%로 승인을 못해주겠다는 것이다. 그리고 감정가보다 낮은 금액으로 계약이 되었기에 2차 은행에 돌아오는 금액이 너무 적다고 승인 할 수 없다는 통보가 왔다. 1차 은행과 협상이 들어갈 때 미리 2차 은행과 어느 정도 금액에 대해서 협상한 상태였는데, 1차 은행의 승인이 떨어지자 2차 은행에서 훨씬 더 많은 금액을 요구하기 시작했고 심지어는 50%를 요구까지 했다. 끝없는 실갱이로 또 다른 7주가 지나버렸고 마침내 2차에서 15%로 승인이 떨어졌다. 일차은행에서 10%를 2차 은행으로 준다고 승인을 받은 상태에서 나머지 5%의 차액을 일차에 더 요구했지만, 일차은행에서는 3번이나 연기한 이상 승인 기간을 연기를 하지 않겠다는 단호함을 보였다. 카운티에 이미 차압이 등록된지 오래된 상태에서 차압을 취소하거나 더 이상 연기 하지 않겠다는 1차 은행을 더 이상 막기에는 너무나 오랜 시간이 지나버렸고 1차 은행의 빛만 늘어나는 결과가 초래되었다. 마지막 수단으로 바이어에게 집값을 더 올리지 않으면 계약에서 나가라는 통보를 보내야 했다. 그 동안 주변 시세 하락세로 인해 가격을 올리면 바이어의 융자금 감정가가 나올지 걱정은 되었지만 무리수를 던지기로 했다. 그리고, 지난 6개월을 무던히 기다렸던 바이어에게 미안했지만, 리스팅 에이전트로써 어쩔 수 없는 선택 이였다. 바이어는 선택의 여지가 없자 계약금을 올리겠다는 합의를 했지만, 상향 조정된 계약금액의 차액을 2차에서 가져간다는 조건을 1차 은행에서 승인을 다시 받아야 했다. 모든 게 다 끝난 것이 아니었다. 이젠 바이어의 융자에서 또 감정이 문제였다. 계약금액보다 감정이 낮은 금액으로 나왔다는 것이다. 숏세일이 진행되는 동안 주변의 집값의 하락으로 감정이 나오질 않는다는 연락을 받았고, 이번엔 다시 왜 이 집이 감정가를 통과 할 수 있는가를 증명하면서 집 감정가를 두고 또 한차례 시비가 붙었다. 요즘은 감정사를 은행에서 직접 보내기 때문에 감정사와 연락할 수 없다고 하지만, 감정서를 자세히 읽어보면 감정사의 연락처가 있다. 지면에 자세히 설명 할 수는 없지만, 다행히 감정가가 수정이 되었고 이제는 정말로 모든 것이 다 통과되고 정리 되어서 세를먼트 날만 기다리면 되는 줄 알았다. 이번엔 또 화재보험이 문제가 되었다. 집 주인이 2년전 보험에 클레임한 것이 문제가 되어 화재보험을 들어 줄 수가 없다는 것이다. 그렇다면 결국은 융자를 받지 못한다는 것이다. 아는 모든 보험회사를 수소문해서 다행히 화재보험을 들 수 있었고 이제는 정말 세틀먼트 날짜만 기다리고 있는데, 또 무슨 문제가 발생할지 안심이 되질 않는다. 위의 실제적인 케이스처럼 숏세일 매물의 감정가가 시비가 붙어서 승인을 받는 기간이 더 연장되는 일이 허다하다. 숏세일 매물을 마켓에 내놓기 이전에 은행과의 감정 시비에 대하여 미리 준비해 놓는 게 바람직하고, 숏세일은 장시간을 요하는 매매이기에 은행의 승인을 받는 동안 주변 시세가 하락할 수 있기 있다는 점을 감안해서 숏세일이 진행되는 동안 항상 주변시세를 잘 살펴야 할 것이다.

2009-07-15

[유지희의 부동산 가이드] 호텔들의 차압위기

주택시장의 차압이라는 말은 이제는 불감증이 걸릴 정도로 너무나 흔한 이야기가 되었다. 작년부터 고개를 들기 시작했던 커머셜 건물들의 차압과 숏세일 이 이제는 별로 놀라운 일도 아니다. 불경기로 인한 여행관련 사업 특히, 호텔관련 상업용 건물들이 가장 타격을 받을 것이라고 예상했던 필자는 손님들의 호텔 구입에 관해서 부정적인 견해로 적극적으로 말렸던 일들을 떠 올리게된다. 호텔 차압 매물들이 올라오면 당연하다는 말로 일축해버렸지만, 얼마 전 위싱톤 포스트에 올라온 Watergate Hotel이 차압 위기에 놓여있다는 기사에 놀라움을 표했고 ,결국 올 것이 왔구나 하는 생각이 들었다. 이번주까지 렌더(Lender)에서 6980만 달러나 되는 융자 조건이나 기간을 조정해주지 않으면 말 그대로 차압의 위기에 놓여게 된다. Watergate Hotel은 Nixon 전 대통령의 Watergate 사건으로 유명세를 탄 일종의 lanmark빌딩인 것이다. 지난 5년 전에 Monument Realty에 의해서 사들여진 이 호텔은 고급 co-op으로 개발하려다 주변 이웃의 기나 긴 법정 투쟁과 파트너인 Lehman’s 파산으로 인한 자금의 경색과 작년부터 다시 호텔로 재 개발 하려 했지만, 이미 부동산마켓이 바닥을 헤메이고 있는 상태가 되어버렸다. 작년부터 시작되어 올해 말에 다시 호텔로 오픈 하려 했던 리모델링 공사가 얼마나 진척되어 있는지도 미지수이다. 이 호텔에 관련된 렌더들 중 가장 큰 금액을 빌려준 4000만 달러를 쥐고 있는 BP Capital 의 한 관계자는 투자자들이 곧 나타나겠지만 얼마나 offer를 할지 관심사라고 했다. 5년전 Monument Realty가 이 호텔을 사들일 때 정확히 얼마에 사들였는지 정확한 기록은 찾아보기 힘들지만, 20% 다운을 했다고 가정했을 때, 8700만 달러에 사 들인 걸로 가정이 되지만 그때 당시 부동산의 값어치는 (Assessments) 경우 3000만 달러 정도 밖에 되지 않았을 거라는 계산을 해본다. 그래도 그 당시에는 watergate를 사 들인 것에 대해서 말 그대로 홈런을 쳤다고들 했다 하니, 이런 정도의 유명세를 탄 호텔은 땅값과 건물의 가치로 매겨지는 Assessment가 얼마인지가 그리 중요하지 않다. 이 호텔은 투자자가 곧 나타날 것으로 보이지만, 현재까지는 차압의 위기에서 벗어날 수 있을지 불투명한 상태이다. 위의 워러케이트 호텔은 유명세를 탄 빌딩으로 모든 이의 관심사가 되어 있지만, 현실적인 이야기로 돌아와서 소액투자자들(1000만 달러 미만)이 호텔에 투자를 원 하다면, 앞으로 한 1-2년간은 추이를 지켜보고 섣부른 투자를 자제해야 할 것으로 보인다. 경기 침체로 미국전역에 산재되어 있는 호텔들의 재정 적자는 기나긴 시간 동안 계속 될 것으로 보인다. 현재 아무리 싸게 나온 호텔 매물이라 할지라도 최소한 1-2년간을 버틸 수 있는 투자금이나 싸게 사들인 호텔을 리모델링을 하는 비용을 감안한다면 호텔에 대한 투자는 밑바진 독에 물 붓기식의 투자가 될것으로 보인다. 올해의 커머셜 건물의 투자는 신중에 또 신중을 기해야 하지만 특히 호텔에 관한 투자는 세심한 분석과 신중을 해야 함을 당부하는 바이다. (문의: 301-762-4989)

2009-07-08

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